不動産投資どれがいい？東京1R？地方一棟？ボロ家リノベ？
こんばんは、蟹面です。
コロナ以降、家にいる時間がものすごく増えて体力がかなり落ちました。
1日外に出ると、疲れた反動で1日何もできなくなります。
そろそろ体を鍛えなければ…
不動産投資への憧れ
不動産投資に対する漠然とした憧れがある。
まず、家という空間が好きだ。
引っ越す予定がなくても、気になるエリアの物件情報を見て間取りからインテリアを妄想したりする趣味がある。
これは学生の頃からやっている趣味。
そして、インテリアが好きだ。
内装も好きだし家具も好きである。
おしゃれなリノベーション物件の写真は心が躍るし、今どきの物件にはないような昭和ちっくなデザインの物件も好きだ。
このような好きという気持ちがあるので、ただの投資として捉えていない。
自分が住むのではなくとも、気に入った物件を資産として持てること。
リフォームなどでやってみたいデザインを叶えられるかもしれないこと。
こういう趣味的な部分が影響して憧れが強い。
そして、多くの人がいいなと思っているであろう「大家さん」という立場。不労所得を得られる仕事といえば真っ先に思い浮かぶ。
一方で、不動産は余裕資産があったり裕福な人ができる投資で、素人がやるにはリスクが高いというイメージがある。
どの投資でもリスク面は同じだが、単価がでかいだけに参入障壁が高い。
何冊か不動産投資を薦める本を読んではいるが、薦める方法論が大きく異るので結局どれがええんや？という気持ちになる。
不動産投資のいろいろ
私が知っている範囲では大きく以下の流派にわかれている。
東京ワンルーム派
概要
東京の駅チカ中古マンションの区分ワンルームを複数戸所有する方法。
物件自体は高めだが、入居してもらえる家賃には上限があるため利回りは低くなる。
その代わり空室率も低く、ローンを組んでも家賃収入のみで返済していける。
家賃収入を利用して戸数を増やしていくことができる。
ローンのレバレッジを利用した投資。
最も再現性が高いがその分ライバルが多い。
東京ワンルームを薦めている本
どちらもKindle Unlimited対象。
個人的な感想
ローンのレバレッジを利用してどんどん戸数を増やせる仕組みはおもしろいと思ったが、他人資本を利用して自己資本を増やすのはなんというか…資本主義を煮詰めた感じがして好みではない。
東京一極集中に加担する投資になる面も気が引ける。
アフターコロナの世界で、東京は絶対安心なんて言えるだろうか？
区分マンションそれ自体に資産価値があると言えるだろうか？
家賃収入ありきのキャッシュフローで大丈夫だろうか？
と、いろいろ疑問が湧いてきてしまう。
地方一棟派
概要
地方でも比較的人口が安定したエリアを見つけ、中古の一棟アパートや一棟マンションを購入する方法。
たいていリノベーションが必要で、他物件とは内装の差をつけて入居率をあげる必要がある。
物件価格が低いため利回りが高くなるが、うまくやらないと空室率はあがってしまう。
リノベーションや地元の不動産屋、銀行と仲良くなることが必須。
その土地の人々の生活動線を研究したり、現地に赴いての調査も必要。
ワンルームよりローンのハードルがやや高い。
一定のセンスと努力が必要だが、首都圏以外のすべての都道府県が対象になるため、その分東京ワンルームよりはライバルは多くないはず。
地方一棟を薦めている本
石原博光さんは木造アパート推奨、伊藤邦生さんはRCマンション推奨。
『儲かる不動産投資は地図から探せ！』では、具体的に地方の中でもどのようなエリアならば利益を出せそうなのかを説明されていて面白い。地図を見たりするのが好きな人にはオススメ。
個人的な感想
この方法では営業力がめちゃくちゃ重要。
地元不動産屋や仲介業者と仲良くならなければいけなかったり、お金を借りるときも物件を貸し出すときも資料づくりに力を入れる必要がある。
それが苦にならなかったり、やりがいを感じられる人ならば良いが、ただ不労所得入ってこないかな〜という気持ちの人には向いていない。
そういう副業としてやっていく気持ちでないと成功しないように思う。
もしかしたら地域活性化などに貢献できるかもしれないのは、いい面だと思う。
地方や旅が好きな人には楽しめる部分もありそう。
あと、建物自体に価値がなくなっても所有権があれば土地も手に入るのは良いと思う。
ボロ家リノベ派
概要
主にボロボロの古い戸建てを激安で購入し、リノベーション再生することで高利回りで賃貸する方法。古い団地や中古マンションで行っている人もいる。
自ら内装をDIYする人も多く、リノベーション費用も安く抑えることができる。
賃料を安めに設定したり、立地が悪い代わりに畑も借りられるなど他の付加価値をつけている場合もある。
物件自体の価格はゼロ円〜100万円など少しの貯蓄から始められる。
時間や労力がかかるので事業拡大のスピードは遅い。
YouTubeやTwitterなどのコンテンツ面としての人気は高いかもしれない。
築古リノベを薦めている本や記事（まだ書籍が少ない）
個人的な感想
DIYや古い家が好きなので一番楽しそうだなと思える。
初期投資が断然安いのも、庶民としてはなんだかできそうかも…と思ってしまう。
しかし、時間と労力が本当に見合っているのか？という気もするので、DIYやインテリアなどが好きで半分趣味として捉えられないとやってられないと思う。
投資というよりかは、空き家再生などの意義を感じる人に向いていると思う。
戸建てならば土地が手に入るのはいいと思うが、地方だとたかが知れている気もする。
それでも個人的には一番やりがいを持てそうだと思う方法。
どれがいいのか？
物件自体の内容（建物的なおもしろさ、内装の良さ）みたいな情緒面に興味がなく、ただただインカムゲインと資産を増やすことに集中したい人は都心ワンルームが手っ取り早そうに思う。
地方一棟は日本のいろんな街のことを知れたり、地理的なおもしろさがある。しかしローンのハードルや営業努力を考えると、気軽さは低い。
ボロ家リノベは趣味としても楽しめないと厳しいものがありそう。
私個人としては、不動産に投資としての魅力よりも趣味的な魅力を強く感じているため、ボロ家リノベが最も合っていそう。
どれが正解ということもなく、人それぞれ合うタイプがあるのではないだろうか。
